Cobrança indevida de taxas pela construtora: quando você pode pedir devolução

Comprar um imóvel é um dos maiores investimentos da vida de uma família. A expectativa é de segurança, tranquilidade e realização do sonho da casa própria. No entanto, muitos compradores se deparam com surpresas desagradáveis no momento da assinatura do contrato ou até mesmo depois, quando são cobrados valores adicionais que não estavam previstos de forma clara no acordo inicial.

Esse cenário é mais comum do que parece e ocorre tanto em imóveis adquiridos pelo programa Minha Casa Minha Vida (MCMV) quanto em financiamentos bancários e empreendimentos particulares de médio e alto padrão.

As construtoras e incorporadoras, muitas vezes, repassam ao consumidor custos que não lhe cabem, aproveitando-se da falta de informação ou da complexidade dos contratos.

Mas o que poucos sabem é que a legislação e a jurisprudência brasileira têm posição firme contra essas práticas abusivas. O Código de Defesa do Consumidor (CDC) e decisões recentes do Superior Tribunal de Justiça (STJ) garantem ao comprador o direito de reaver o que pagou de forma indevida – e, em muitos casos, com restituição em dobro.

Neste artigo, vamos detalhar quais são as cobranças indevidas mais comuns, o que dizem os tribunais, casos práticos de clientes que conseguiram a devolução, além de orientar como agir para defender seus direitos.

Taxas comuns cobradas indevidamente

1. Taxa SATI (Serviço de Assessoria Técnico-Imobiliária)

A chamada Taxa SATI foi muito comum durante anos. As construtoras alegavam que esse valor era para custear um serviço de assessoria ao comprador. No entanto, na prática, tratava-se de uma cobrança sem amparo legal.

Em 2016, o STJ (Recurso Especial 1599511/SP) declarou a taxa SATI como ilegal, reforçando que os custos administrativos da operação devem ser suportados pela própria construtora, e não pelo consumidor.

Exemplo prático: Um casal que comprou um apartamento em São Paulo pagou R$ 4.000,00 de SATI. Ao ingressar com ação judicial, conseguiu a devolução em dobro, recebendo R$ 8.000,00 corrigidos monetariamente.

2. Comissão de corretagem

A comissão de corretagem é um tema polêmico. Ela pode ser cobrada do comprador, mas somente quando existe transparência e informação prévia clara no contrato.

O STJ consolidou esse entendimento na Súmula 543, afirmando que a cobrança da corretagem é válida se o comprador souber antecipadamente do valor e se esse custo não estiver embutido no preço do imóvel. Caso contrário, também é considerada cobrança indevida.

Exemplo prático: Em Porto Alegre, um cliente pagou R$ 15.000,00 de corretagem sem que esse valor estivesse especificado no contrato. Ao ajuizar a ação, a construtora foi condenada a devolver o montante integral, com juros e correção.

3. Taxas administrativas ou de despachante

Outra prática comum é a inclusão de taxas administrativas, de despachante ou de “contrato”. Essas cobranças, muitas vezes, não possuem qualquer respaldo legal e representam apenas uma forma de a construtora transferir suas próprias despesas para o comprador.

Segundo o artigo 39 do CDC, exigir do consumidor vantagem manifestamente excessiva é prática abusiva, o que se aplica nesses casos.

Por que isso acontece?

As construtoras sabem que a maioria dos consumidores não domina os detalhes jurídicos de um contrato imobiliário. Diante da ansiedade de concluir a compra e não perder o imóvel, muitas pessoas acabam aceitando cobranças adicionais sem questionar.

Além disso, existe a percepção de que "é assim mesmo", ou de que brigar judicialmente não vale a pena. Mas a verdade é que a Justiça tem sido favorável ao consumidor, e recuperar esses valores pode representar uma quantia significativa – especialmente quando se trata de imóveis de maior valor.

O que diz a lei e a jurisprudência

O Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/90) é claro em proteger o comprador:

• Artigo 42, parágrafo único: o consumidor cobrado em quantia indevida tem direito à repetição do indébito em dobro, acrescido de juros e correção monetária.

• Artigo 39: proíbe práticas abusivas, como exigir do consumidor vantagem manifestamente excessiva.

A jurisprudência do STJ reforça esse entendimento. Diversas decisões reconhecem que a responsabilidade pelo pagamento de taxas administrativas, SATI e despesas com despachante é da construtora, e não do consumidor.

Se você já pagou: como pedir devolução

Muitos consumidores só percebem a irregularidade depois de já terem pago. A boa notícia é que ainda assim é possível buscar a devolução, seja por meio de acordo extrajudicial, seja através de ação judicial.

Passo a passo:

1. Reúna documentos Guarde todos os recibos, comprovantes de pagamento, contratos e até e-mails trocados com a construtora.

2. Questione formalmente a construtora É recomendável enviar notificação por escrito, pedindo esclarecimentos sobre a origem da cobrança.

3. Procure orientação jurídica especializada Um advogado especialista em direito imobiliário pode analisar o caso e indicar a melhor estratégia. Muitas vezes, o simples envio de uma notificação extrajudicial já leva à devolução.

4. Ação judicial Caso a construtora se recuse, é possível ingressar com ação de repetição de indébito. Nesse processo, o juiz pode determinar a devolução em dobro, acrescida de correção e juros.

Exemplo prático: Uma família  pagou R$ 9.500,00 em taxas administrativas e de contrato. Após dois anos, entrou com ação e obteve sentença favorável, recebendo R$ 19.000,00 já atualizados.

Prazo para pedir a devolução

O prazo para ingressar com ação é de 10 anos, de acordo com o artigo 205 do Código Civil. Ou seja, mesmo que a cobrança tenha ocorrido há alguns anos, o consumidor ainda pode buscar seus direitos.

Como evitar cobranças indevidas

1. Leia o contrato com atenção: verifique se todas as taxas estão especificadas de forma clara.

2. Peça planilha detalhada dos valores a pagar.

3. Conte com orientação jurídica antes da assinatura: um advogado pode identificar cláusulas abusivas e evitar problemas futuros.

Impactos financeiros para o consumidor

Para muitas famílias, as cobranças indevidas podem representar a diferença entre conseguir ou não arcar com as parcelas do financiamento.

Imagine um imóvel de R$ 200.000,00, em que são cobrados R$ 12.000,00 de corretagem e R$ 4.000,00 de SATI. Isso significa R$ 16.000,00 adicionais, que poderiam ser usados em reformas, móveis ou até para reduzir o valor financiado.

Quando multiplicamos esse valor por centenas de compradores de um mesmo empreendimento, o impacto financeiro é gigantesco – e representa lucro indevido para a construtora.

Conclusão

Seja em imóveis do Minha Casa Minha Vida, seja em empreendimentos de alto padrão, o consumidor não deve arcar com taxas que não tenham respaldo legal. A informação é a principal ferramenta de proteção: ao conhecer seus direitos, o comprador pode evitar prejuízos e garantir que o sonho da casa própria não se transforme em dor de cabeça financeira.

Sempre que houver dúvida sobre a legalidade de uma cobrança, é essencial consultar um advogado especializado em direito imobiliário. Além de avaliar o contrato, o profissional poderá indicar se há possibilidade de restituição em dobro, aumentando a chance de sucesso na demanda.

Lembre-se: você tem direito de questionar, de ser informado com transparência e de não pagar valores abusivos. A Justiça está ao lado do consumidor.

Se você identificou alguma dessas cobranças no seu contrato ou já realizou pagamentos suspeitos, entre em contato com nosso escritório. Nossa equipe de especialistas em Direito Imobiliário e Defesa do Consumidor pode analisar o seu caso e indicar a melhor forma de recuperar o que é seu por direito.

Cobrança indevida de taxas pela construtora: quando você pode pedir devolução